전세나 월세 계약 만료일이 다가오면 임차인은 고민하게 됩니다.
“계약서를 다시 써야 할까?”
“집주인과 아무 말 없이 지내면 자동으로 연장될까?”
“보증금을 올려 달라고 하면 반드시 따라야 할까?”
“갱신한 뒤 사정이 생기면 중간에 나갈 수 있을까?”
주택 임대차계약이 연장되는 방식은 크게 계약갱신청구권 행사, 묵시적 갱신, 합의 갱신으로 나눌 수 있습니다.
겉으로는 모두 ‘계속 거주한다’는 결과가 같아 보이지만, 임대료 인상 범위와 임차인의 중도해지 권리, 계약갱신청구권 사용 여부가 서로 다릅니다.
이 글에서는 세 가지 전월세 갱신 방법의 차이와 임차인이 계약 전에 확인해야 할 사항을 알기 쉽게 정리합니다.
이 글은 2026년 9월 6일 기준 「주택임대차보호법」과 정부의 생활법령 안내를 바탕으로 작성했습니다. 구체적인 계약 내용과 분쟁 상황에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
먼저 보는 전월세 갱신 3가지 비교표
| 구분 | 계약갱신청구권 행사 | 묵시적 갱신 | 합의 갱신 |
|---|---|---|---|
| 성립 방식 | 임차인이 갱신을 명확히 요구 | 일정 기간 양쪽 모두 별다른 통지를 하지 않음 | 임대인과 임차인이 조건을 협의 |
| 갱신 기간 | 2년 | 2년으로 봄 | 당사자가 정한 기간 |
| 계약갱신청구권 사용 | 1회 사용한 것으로 봄 | 사용하지 않은 것으로 봄 | 원칙적으로 명시적인 행사 여부에 따라 판단 |
| 임대료 | 원칙적으로 5% 범위에서 증액 | 종전 조건과 동일 | 갱신청구권을 행사하지 않은 순수 합의라면 5% 초과 합의 가능 |
| 임차인의 중도해지 | 언제든 통지 가능, 3개월 후 효력 | 언제든 통지 가능, 3개월 후 효력 | 원칙적으로 일방적인 중도해지 어려움 |
| 임대인의 거절 | 법에서 정한 사유가 있어야 가능 | 사전 통지 기간에 갱신 거절 가능 | 양측 합의가 이루어져야 성립 |
1. 계약갱신청구권: 임차인이 법으로 보장받는 2년
계약갱신청구권은 임차인이 임대인에게 “현재 계약을 2년 더 갱신하겠다”고 요구할 수 있는 권리입니다.
임차인이 정해진 기간 안에 권리를 행사하면 임대인은 실거주 등 법에서 정한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
언제 행사해야 할까?
현재 일반적으로 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구해야 합니다.
예를 들어 계약 만료일이 2026년 12월 31일이라면, 원칙적으로 2026년 6월 30일부터 10월 31일까지 갱신 의사를 전달해야 합니다. 계약 종료까지 2개월이 남지 않은 시점에는 계약갱신청구권을 행사하기 어려울 수 있으므로 미리 날짜를 확인해야 합니다.
“계속 살고 싶습니다”라는 말만으로 나중에 행사 여부가 다투어지지 않도록 다음과 같이 의사를 분명하게 표현하는 편이 안전합니다.
“주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신요구권을 행사하여 현재 임대차계약의 갱신을 요청합니다.”
문자메시지나 카카오톡도 의사표시 방법이 될 수 있지만, 상대방이 언제 받았는지를 확인할 수 있도록 대화 내용과 수신 기록을 보관해야 합니다. 중요한 분쟁이 예상된다면 내용증명을 이용하는 방법도 있습니다.
몇 번 사용할 수 있을까?
계약갱신청구권은 임차인 1명당이 아니라 하나의 임대차계약 관계에서 1회 행사할 수 있으며, 갱신되는 기간은 2년입니다.
따라서 최초 계약기간 2년에 계약갱신청구권으로 2년을 연장하면 통상 4년 동안 거주할 수 있습니다. 이미 오래 살았더라도 갱신청구권을 사용하지 않았다면 행사 가능성이 있지만, 정확한 행사 이력과 계약 형태를 확인해야 합니다.
보증금과 월세는 얼마나 올릴 수 있을까?
계약갱신청구권을 행사하여 계약이 갱신되는 경우 보증금과 월세는 원칙적으로 기존 금액의 5% 범위에서 증액할 수 있습니다.
다만 5%는 집주인이 무조건 올릴 수 있는 금액이 아니라 법에서 정한 상한입니다. 임대인과 임차인이 협의하여 동결하거나 5%보다 낮게 올릴 수도 있습니다.
또한 임대료 증액청구는 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 할 수 없으며, 지방자치단체 조례가 법정 상한보다 낮은 비율을 정할 가능성도 법에 열려 있습니다.
갱신 후 중간에 이사할 수 있을까?
계약갱신청구권을 행사해 갱신한 경우 임차인은 2년을 반드시 채워야 하는 것은 아닙니다.
임차인은 갱신 후 언제든 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
따라서 통지한 즉시 계약이 끝나는 것은 아닙니다. 해지 효력이 발생할 때까지는 원칙적으로 월세 등 계약상 의무를 부담해야 합니다.
집주인이 갱신을 거절할 수 있는 주요 사유
임대인은 다음과 같은 법정 사유가 있으면 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
- 임차인이 2기분에 해당하는 월세를 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 주택을 임차한 경우
- 임대인 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 빌려준 경우
- 임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
- 임대인과 임차인이 상당한 보상을 전제로 종료에 합의한 경우
- 철거 또는 재건축을 위해 주택의 점유를 회복해야 하는 경우
- 임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 임대했다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
2. 묵시적 갱신: 아무 말이 없으면 기존 조건으로 자동 연장
묵시적 갱신은 계약 만료 전에 임대인과 임차인 모두 갱신 거절이나 계약조건 변경에 관한 의사를 표시하지 않아 기존 계약이 자동으로 연장되는 것을 말합니다.
임대인이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않고, 임차인도 계약 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않으면 계약 만료 시 종전과 동일한 조건으로 갱신될 수 있습니다.
다만 어느 한쪽이라도 적법한 기간 안에 갱신 거절이나 구체적인 조건 변경 의사를 전달했다면 묵시적 갱신은 성립하지 않습니다.
임대료는 그대로 유지된다
묵시적 갱신이 성립하면 보증금과 월세를 포함한 계약조건은 원칙적으로 종전과 동일하게 유지됩니다. 계약기간은 2년으로 봅니다.
계약서를 새로 작성하지 않았다고 해서 임차인의 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 기존 임대차계약서와 보증금 지급 자료, 전입신고 및 확정일자 관련 자료는 계속 보관하는 것이 좋습니다.
임차인은 언제든 해지할 수 있다
묵시적으로 갱신된 계약에서 임차인은 언제든 계약해지를 통지할 수 있습니다.
다만 계약은 통지한 날이 아니라 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후 종료됩니다. 임차인은 2년 동안 계속 거주할 수도 있고, 필요하면 3개월의 통지 기간을 거쳐 이사할 수도 있습니다.
반면 임대인이 묵시적 갱신 이후 임차인에게 아무 때나 나가라고 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 임차인은 갱신된 2년의 임대차기간을 주장할 수 있습니다.
계약갱신청구권은 사용한 것으로 보지 않는다
묵시적 갱신은 임차인이 계약갱신청구권을 명확히 행사한 것이 아니므로 갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않습니다.
따라서 다음과 같은 거주 구조도 가능합니다.
- 최초 계약 2년
- 묵시적 갱신 2년
- 이후 계약갱신청구권 행사 2년
이론적으로 총 6년 거주가 가능하지만, 자동으로 6년이 보장되는 것은 아닙니다. 묵시적 갱신 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신청구권을 행사해야 하며, 그때 임대인에게 실거주 등 법정 거절 사유가 있으면 갱신이 거절될 수 있습니다.
또한 임차인이 2기분에 해당하는 월세를 연체했거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했다면 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않을 수 있습니다.
3. 합의 갱신: 조건을 협의해 새 계약서를 작성하는 방식
합의 갱신은 임대인과 임차인이 보증금, 월세, 계약기간과 특약사항 등을 협의해 계약을 연장하는 방식입니다. 흔히 ‘재계약’이라고 부릅니다.
합의 갱신에서는 양측이 자유롭게 조건을 조정할 수 있지만, 계약갱신청구권이나 묵시적 갱신과 비교하면 임차인의 중도해지 권리가 제한될 수 있으므로 신중하게 계약해야 합니다.
합의 갱신은 5% 상한이 항상 적용될까?
이 부분은 특히 정확히 구분해야 합니다.
임차인이 계약갱신청구권을 행사한 갱신계약이라면 임대료 증액은 원칙적으로 5% 범위로 제한됩니다.
그러나 임차인이 갱신청구권을 행사하지 않고 임대인과 자발적으로 조건을 협의한 순수한 합의 갱신이라면 정부 안내상 5%를 초과한 임대료에도 합의할 수 있습니다.
다만 계약서 제목을 ‘합의 갱신’이라고 적었다고 해서 언제나 5% 초과 증액이 인정되는 것은 아닙니다. 임차인이 실제로 갱신청구권을 행사했는지, 자유로운 합의였는지, 기존 계약과 어떤 관계인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
임대료가 5% 넘게 인상되는 합의안을 제시받았다면 다음 사항을 확인해야 합니다.
- 계약갱신청구권을 이미 사용했는지
- 이번 계약이 갱신청구권 행사에 따른 것인지
- 인상된 보증금과 월세를 감당할 수 있는지
- 계약기간 중 이사 가능성이 있는지
- 중도해지 특약을 넣을 수 있는지
합의 갱신을 하면 중간에 나갈 수 없을까?
기간을 정해 합의 갱신한 계약에는 계약갱신청구권 행사나 묵시적 갱신에 적용되는 ‘통지 후 3개월 해지’ 규정이 당연히 적용되는 것은 아닙니다.
별도의 중도해지 특약이나 임대인의 동의가 없다면 임차인이 일방적으로 계약을 종료하기 어려울 수 있습니다. 새 임차인을 구했다고 해도 기존 계약이 자동으로 끝나는 것은 아니며, 임대인의 동의와 보증금 반환 시기 등을 함께 협의해야 합니다.
이사 가능성이 있다면 계약서에 다음과 같은 내용을 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.
- 임차인이 중도해지를 요청할 수 있는 조건
- 계약 종료 효력이 발생하는 시점
- 새로운 임차인을 구하는 방법
- 중개보수 부담 주체
- 보증금 반환일
- 원상회복 범위
“재계약서를 썼다”는 사실만으로 갱신 유형이 결정될까?
반드시 그렇지는 않습니다.
계약서를 다시 작성했더라도 그 과정에서 임차인이 계약갱신청구권을 명확하게 행사했다면 갱신청구권에 따른 계약으로 판단될 수 있습니다. 반대로 계약서를 작성하지 않았더라도 임차인이 갱신청구권을 분명히 행사하고 임대인이 이를 받아들였다면 권리 행사에 따른 갱신이 될 수 있습니다.
중요한 것은 계약서의 제목보다 당사자가 어떤 의사표시를 했고, 어떤 조건으로 합의했는지입니다.
새 계약서에는 다음 내용을 명확하게 적어두는 것이 좋습니다.
“본 계약은 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신하는 계약이다.”
또는
“본 계약은 임차인의 계약갱신요구권 행사 없이 임대인과 임차인의 합의로 갱신하는 계약이다.”
문구 하나만으로 모든 법적 판단이 확정되는 것은 아니지만, 나중에 갱신청구권 사용 여부를 둘러싼 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
전월세 갱신 전 임차인 체크리스트
1. 계약 만료일을 정확히 확인한다
갱신청구권 행사와 묵시적 갱신은 통지 시기가 중요합니다. 달력에 계약 만료 6개월 전과 2개월 전 날짜를 미리 표시해 두는 것이 좋습니다.
2. 갱신 유형을 명확히 정한다
계약갱신청구권 행사인지, 단순 합의 갱신인지 계약서와 문자에 분명하게 남겨야 합니다.
3. 등기부등본을 다시 확인한다
계약을 갱신할 때도 소유자가 바뀌었는지, 근저당권이나 압류 등 새로운 권리관계가 생겼는지 확인해야 합니다.
4. 보증금이 늘어나면 보호 절차를 확인한다
보증금을 증액했다면 증액분의 우선변제권 확보를 위해 갱신계약서에 확정일자를 다시 받아야 하는지 확인하는 것이 안전합니다. 기존 계약서도 버리지 말고 함께 보관해야 합니다.
5. 전월세 신고 대상인지 확인한다
보증금이나 월세 등 신고 대상 계약조건이 변경된 갱신계약은 주택 임대차계약 신고 대상이 될 수 있습니다.(보증금이 6,000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 경우 신고 대상임) 계약 체결일부터 30일 이내 신고 여부를 관할 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 확인해야 합니다. 금액 변동이 없는 갱신계약 등은 신고 대상 여부가 다를 수 있습니다.
6. 보증금 반환 능력도 다시 살핀다
시세 변화와 선순위 채권, 주택가격, 임대인의 세금 체납 가능성 등을 점검하고 필요하다면 전세보증금 반환보증의 갱신 가능 여부도 확인하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 집주인이 아무 말도 하지 않으면 무조건 묵시적 갱신인가요?
아닙니다. 임차인도 계약 종료 2개월 전까지 이사 의사를 통지하지 않아야 하며, 월세 연체나 중대한 의무 위반 등 묵시적 갱신을 인정하기 어려운 사유가 없어야 합니다.
Q2. 묵시적 갱신 후 2년을 모두 살아야 하나요?
아닙니다. 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.
Q3. 계약갱신청구권으로 갱신하면 월세를 5% 올려야 하나요?
아닙니다. 5%는 의무 인상률이 아니라 증액 상한입니다. 동결하거나 5%보다 낮게 조정할 수 있습니다.
Q4. 묵시적 갱신을 하면 계약갱신청구권이 없어지나요?
아닙니다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사로 보지 않습니다. 이후 정해진 기간에 별도로 행사할 수 있습니다.
Q5. 합의 갱신 후 이사하려면 새 세입자를 직접 구해야 하나요?
반드시 임차인이 새 세입자를 구해야 한다고 단정할 수는 없습니다. 다만 중도해지 권리가 별도로 인정되지 않는 계약이라면 임대인의 동의를 얻기 위한 조건으로 새 임차인 주선이나 중개보수 부담을 협의하는 경우가 많습니다. 계약서의 중도해지 특약을 먼저 확인해야 합니다.
Q6. 집주인이 실거주한다고 해서 나왔는데 다른 사람에게 임대했다면 어떻게 하나요?
정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다. 새 임차인의 전입 여부와 임대차 정보 등 증거를 확보하고 주택임대차분쟁조정위원회나 법률전문가에게 상담받는 것이 좋습니다.
결론: 오래 사는 것보다 ‘어떤 방식으로 갱신했는지’가 중요하다
전월세 계약 갱신은 모두 같은 재계약이 아닙니다.
- 안정적으로 2년 더 거주하고 싶다면 계약갱신청구권
- 기존 조건을 유지하면서 이사 선택권도 확보하고 싶다면 묵시적 갱신
- 임대료와 계약기간, 특약을 자유롭게 조정하려면 합의 갱신
이렇게 구분할 수 있습니다.
특히 합의 갱신은 협상의 폭이 넓은 대신, 임차인의 중도해지와 임대료 인상에서 불리해질 수 있습니다. 계약서에 서명하기 전에 갱신청구권 사용 여부와 중도해지 조건, 보증금 반환 시기를 반드시 확인해야 합니다.
전월세 계약에서는 말로 한 약속보다 기록이 중요합니다. 문자메시지, 계약서, 송금 내역과 등기부등본을 잘 보관하는 작은 습관이 소중한 보증금을 지키는 가장 현실적인 방법입니다.
공식 내용은 국가법령정보센터의 주택임대차보호법과 찾기 쉬운 생활법령정보의 임대차계약 갱신 안내에서 확인할 수 있습니다.
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