정보 기준일: · 시행 예정일: 2026년 11월 13일
전세사기 최소보장제, 핵심부터 확인하세요.
- 2026년 11월 13일부터 보증금 회복액이 3분의 1에 미달하면 부족분을 지원하는 제도가 시행됩니다.
- 법정 지원 대상에 해당해야 하며, 신청과 심사가 필요합니다.
- 보증금의 3분의 1을 추가 지급하는 것이 아니라 기존 회수액·지원액을 차감합니다.
- 신탁사기 등 법에서 정한 무권계약 피해자에게는 선지급·후정산 방식이 도입됩니다.
“전세사기를 당했다면 보증금의 최소 3분의 1을 돌려받는다.” 보증금을 돌려받지 못한 피해자에게는 반가운 소식입니다. 하지만 ‘무조건 지급’이라는 표현만 믿고 기다려서는 안 됩니다. 지원 대상과 신청 시기, 기존 회수액에 따라 받을 수 있는 금액이 달라지기 때문입니다.
국토교통부는 2026년 10월 6일 관련 시행령 개정안의 국무회의 의결을 발표했습니다. 최소보장제와 선지급·후정산 제도는 2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 국토교통부 공식 안내 에서 확인할 수 있습니다.
1. 전세사기 최소보장제란? 보증금의 3분의 1을 어떻게 보장할까?
최소보장제는 피해자가 회복한 금액이 보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 그 부족분을 지원하는 제도입니다.
최소지원금 = 보증금의 3분의 1 − 기존 회복액·지원액
차감 항목을 합산한 금액이 보증금의 3분의 1 이상이라면
최소지원금이 발생하지 않습니다.
차감 항목에는 경매 배당금, 보증금반환채권을 통해 변제받은 금액, 경매차익과 임대료 지원액 등이 포함됩니다. 이미 회복한 돈에 보증금의 3분의 1을 별도로 더해주는 방식은 아닙니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 임차보증금 | 1억 5,000만 원 |
| 최소보장 기준 | 5,000만 원 |
| 경매 배당금·경매차익 등 기존 회복액 | 3,000만 원 |
| 추가 최소지원금 | 2,000만 원 |
| 합계 회복액 | 5,000만 원 |
국토교통부가 제시한 사례를 정리했습니다. 다른 차감 항목이 없다는 전제이며, 별도의 변제금이나 임대료 지원액이 있다면 실제 지원금은 달라질 수 있습니다.
2. 지원 대상은 누구인가요?
법에서 정한 대상은 특별법에 따른 전세사기피해자와 제2조 제4호 다목에 해당하는 임차인 입니다. 대한민국 국적이 없는 사람은 이 최소보장 지원 대상에서 제외됩니다.
보증금을 돌려받지 못했다는 사정만으로 지원이 확정되는 것은 아닙니다. 특별법상 피해자 결정과 해당 지원 요건을 확인해야 합니다. 시행 전에 피해자로 결정된 사람도 적용 대상에 포함됩니다.
3. 최소지원금을 신청할 수 없는 경우
- 피해주택을 직접 매수한 경우: 본인의 전세사기피해주택 또는 신탁사기피해주택을 직접 매수했다면 최소지원금을 신청할 수 없습니다.
- 배당요구·배분요구를 소홀히 한 경우: 우선변제권 행사를 소홀히 해 배당요구나 배분요구를 하지 않은 경우에도 신청이 제한됩니다.
- 선지급금을 받은 경우: 최소보장금의 전부 또는 일부를 선지급받았다면 일반 최소지원금을 별도로 신청할 수 없습니다.
다만 배당요구·배분요구 미이행에 관한 제한은 2026년 11월 13일 이후 최초로 경매개시결정이 있거나 공매공고가 이루어지는 경우부터 적용됩니다. 근거는 개정법 제25조의9 제2항과 부칙 제5조입니다.
4. 신탁사기 피해자를 위한 선지급·후정산
신탁사기 등 법에서 정한 무권계약 피해자는 최소보장금의 전부 또는 일부를 미리 신청할 수 있습니다. 이미 회수하거나 지원받은 금액 등을 차감하고, 선지급 이후 추가 회수액 등을 반영해 정산합니다.
중요한 기준은 ‘집주인이 아닌 사람’이 아니라 ‘적법한 임대권한이 없는 사람’과 계약했는지 입니다. 정당한 권한을 가진 대리인과 계약한 경우까지 같은 의미로 해석해서는 안 됩니다.
선지급금을 받았다고 해서 나중에 회수한 돈을 모두 중복해서 보유할 수 있는 것은 아닙니다. 근거는 개정법 제25조의10과 제25조의11입니다.
5. 신청 시기와 준비할 서류
최소지원금과 선지급금의 지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 담당합니다.
| 구분 | 신청 가능한 시점 |
|---|---|
| 피해주택 매입을 요청한 경우의 최소지원금 | 경매차익 산정 완료 이후 |
| 그 외의 최소지원금 | 피해주택 처분 절차 완료 이후 |
| 선지급금 | LH 매입 또는 피해주택 처분 완료 전 |
국토교통부가 안내한 주요 서류는 다음과 같습니다.
- 피해자 결정문
- 임대차계약서 사본
- 주민등록표 초본
- 피해주택의 등기사항전부증명서
- 배당표 또는 배분계산서
- 보증금반환채권 변제 관련 자료 등
신청 후 원칙적으로 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정 하며, 부득이한 경우 한 차례 최대 30일 연장할 수 있습니다. 지급결정이나 금액에 이의가 있다면 통지받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.
11월 13일은 제도 시행일이며, 모든 피해자의 입금일을 의미하지 않습니다. 실제 접수 방법과 개인별 제출서류는 시행 이후의 공식 안내를 확인해야 합니다.
6. 신청 전 확인할 주거지원 제한과 반납 의무
특별법상 공공임대주택 지원과의 관계
최소지원금이나 선지급금을 받으면 특별법 제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 공공임대주택 지원 을 받을 수 없습니다. 해당 주거지원을 이용하거나 검토 중이라면 지급 신청 전에 지원 간 관계를 확인해야 합니다. 모든 공공임대 제도에 대한 일괄 제한이라는 의미는 아닙니다.
지원 후 보증금을 추가로 회수한 경우
지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수하는 등 법정 반납 사유가 발생하면 신고하고 관련 규정에 따라 반납해야 합니다. 선지급금을 받은 뒤 피해주택을 직접 매수한 경우에도 반납 규정이 적용됩니다.
7. 자주 묻는 질문
전세사기를 당하면 무조건 받을 수 있나요?
아닙니다. 법정 지원 대상에 해당해야 하며, 신청과 심사를 거쳐야 합니다. 피해주택 직접 매수 등 제외 조건도 있습니다.
이미 보증금의 절반을 회수했다면 추가 지원되나요?
회복액이 이미 보증금의 3분의 1 이상이므로, 이 최소보장제에 따른 부족분 지원은 발생하지 않습니다.
과거에 피해자로 결정된 사람도 대상인가요?
시행 전에 피해자로 결정된 최소보장피해자에게도 적용됩니다. 다만 개인별 신청 요건과 제한을 확인해야 합니다.
지원금과 공공임대주택 지원을 동시에 받을 수 있나요?
최소지원금이나 선지급금을 받으면 특별법 제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없습니다.
보증금을 잃은 상황에서는 작은 정보 하나도 절실합니다. 이번 제도는 피해회복을 돕는 새로운 장치이지만, 실제 지원은 개인의 권리관계와 회복액에 따라 달라집니다. 피해자 결정 여부, 기존 회수액, 주거지원 이용 여부를 함께 확인하는 것이 신청의 출발점입니다.
공식 자료와 문의
- 국토교통부 공식 안내: 전세사기 피해 보증금 최소 3분의 1 회복 보장 — 2026년 10월 6일
- 국가법령정보센터: 전세사기특별법 개정 내용 — 제25조의9부터 제25조의11, 관련 부칙
- 전세사기피해자 지원관리시스템 — 피해자 결정신청 및 지원 안내
- 국토교통부 피해지원총괄과: 044-201-5234
이 글은 2026년 10월 7일 기준 공식 발표와 개정 법률을 바탕으로 작성했습니다. 실제 신청 시에는 시행 이후의 접수 안내와 제출서류를 확인하시기 바랍니다.
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