전세사기 최소보장제, 내 보증금은 얼마나 돌려받을까?｜지원 대상·계산법·신청 방법

전세사기를 당하면 가장 걱정되는 것은 “보증금을 얼마나 돌려받을 수 있을까?”라는 문제입니다. 경매가 끝나더라도 앞선 순위의 채권자에게 돈이 먼저 배분되면, 세입자가 회복하는 금액은 적을 수 있습니다.

이런 피해를 보완하기 위해 2026년 11월 13일부터 ‘전세사기 피해 최소보장제’가 시행됩니다. 법에서 정한 지원 대상자의 피해회복액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면, 산정 기준에 따라 부족분을 지원하는 제도입니다.

다만 “전세사기를 당하면 누구나 보증금의 3분의 1을 현금으로 받는다”는 뜻은 아닙니다. 이미 회수한 돈과 기존 지원액, 피해 유형에 따라 실제 지급액과 신청 절차가 달라집니다.

이 글에서는 최소보장제의 뜻부터 지원금 계산 방법, 선지급 후정산과의 차이, 신청 전 확인할 사항까지 쉽게 살펴보겠습니다.

작성 기준: 2026년 10월 29일
현재는 시행 전입니다.
실제 신청 시에는 LH의 최신 안내와 본인에게 적용되는 지원 요건을 확인해야 합니다.

이 글에서 확인할 내용

1. 전세사기 최소보장제란?
2. 최소지원금 계산 방법
3. 지원 대상 확인하기
4. 선지급 후정산과의 차이
5. 신청 시기와 담당 기관
6. 준비해야 할 서류
7. 추가 회수 시 신고·반납
8. 자주 묻는 질문

1. 전세사기 최소보장제란?

전세사기 최소보장제는 임차보증금의 3분의 1을 기준으로, 기존 피해회복액 등을 반영해 모자라는 부분을 지원하는 제도입니다.

여기서 알아둘 용어는 두 가지입니다.

최소보장금과 최소지원금의 차이

용어	쉬운 설명
최소보장금	임차보증금의 3분의 1에 해당하는 기준 금액
최소지원금	최소보장금에서 법령상 차감 금액을 뺀 뒤 실제로 추가 지원하는 금액

예를 들어 보증금이 1억 5,000만 원이라면 최소보장금은 5,000만 원입니다. 하지만 5,000만 원 전액이 새로 지급되는 것은 아닙니다. 이미 회복한 금액 등을 빼고 부족한 부분을 계산합니다.

‘피해 금액’과 ‘임차보증금’은 다릅니다

원래 보증금이 1억 5,000만 원이고 그중 3,000만 원을 돌려받았다면, 남은 손실은 1억 2,000만 원입니다.

이때 최소보장금의 기준은 남은 손실 1억 2,000만 원이 아니라 원래 임차보증금 1억 5,000만 원입니다.

따라서 제도를 설명할 때는 “피해 금액의 3분의 1을 보상한다”보다 “임차보증금의 3분의 1까지 회복하도록 부족분을 지원한다” 는 표현이 정확합니다.

2. 최소지원금은 어떻게 계산하나요?

지원금은 경매에서 받은 돈만 확인해 계산하지 않습니다. 정부 발표에 따르면 다음 금액 등이 차감 항목에 포함됩니다.

• 대항력 또는 우선변제권을 행사해 받은 금액
• 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액
• 경매차익
• 임대료 지원액

임차보증금반환채권은 쉽게 말해 임대인에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 이 권리에 따라 이미 돌려받은 돈도 계산에 반영됩니다.

최소지원금 계산의 기본 구조
임차보증금의 3분의 1 − 법령상 차감 대상 금액

실제 지급액은 지원 요건과 세부 산정 기준에 따라 결정됩니다. 차감 결과 부족분이 없다면 추가 지원액도 발생하지 않습니다.

통장으로 돌려받은 현금만 합산하면 실제 심사 결과와 차이가 날 수 있습니다. 기존 지원 내역도 함께 확인하는 것이 중요합니다.

보증금 1억 5,000만 원이라면? 계산 예시

아래 표는 계산 원리를 이해하기 위한 단순 예시입니다. ‘반영 금액’은 심사에서 차감 대상으로 인정되는 금액을 모두 합친 것으로 가정했습니다.

임차보증금 1억 5,000만 원 기준 단순 계산 예시

임차보증금	최소보장금	차감에 반영되는 금액	추가 지원 계산
1억 5,000만 원	5,000만 원	3,000만 원	2,000만 원
1억 5,000만 원	5,000만 원	4,000만 원	1,000만 원
1억 5,000만 원	5,000만 원	6,000만 원	부족분 없음

첫 번째 사례라면 기존 회복액 3,000만 원에 최소지원금 2,000만 원을 더해 총 5,000만 원 수준을 회복하는 구조입니다.

따라서 예상액을 계산하려면 “내 보증금이 얼마인가”와 함께 “이미 회수한 돈과 받은 지원이 무엇인가”도 정리해야 합니다.

3. 누가 지원받을 수 있나요?

출발점은 특별법에서 정한 지원 대상에 해당하는지입니다. 보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 지급이 확정되지는 않습니다.

공식 안내는 신청 서류로 피해자 결정문 등을 요구하고 있습니다. 따라서 본인이 받은 결정의 유형과 해당 지원 요건을 함께 확인해야 합니다.

상담 전에 정리하면 좋은 질문

• 전세사기 피해 관련 결정문을 받았나요?
• 결정문에는 어떤 피해 유형으로 기재되어 있나요?
• 피해주택의 경매·공매 또는 처분은 어디까지 진행됐나요?
• LH에 피해주택 매입을 요청했나요?
• 배당금, 보증금 반환액, 기존 지원액을 확인할 자료가 있나요?

이 내용을 정리해 두면 상담 과정에서 본인의 상황을 더 정확하게 설명할 수 있습니다.

4. 선지급 후정산은 무엇이 다른가요?

선지급 후정산은 신탁사기 등 무권계약 피해자를 대상으로, 경매·공매 등이 끝나기 전에 일정 금액을 먼저 지급하고 이후 회수 상황을 반영해 정산하는 제도입니다.

무권계약은 쉽게 말해, 임대할 권한이 없는 사람과 체결한 계약을 뜻합니다. 신탁사기 등의 경우에는 계약 상대방에게 적법한 임대 권한이 있었는지가 문제가 될 수 있습니다.

선지급금도 최소보장금 전액을 그대로 지급하는 방식은 아닙니다. 보증금반환채권을 통해 변제받은 금액과 선지급 전까지 받은 임대료 지원액 등을 차감하고, 이후 추가 회수액 등을 반영해 정산합니다.

최소지원금과 선지급 후정산 비교

구분	최소지원금	선지급 후정산
기본 취지	피해회복 결과를 반영해 부족분 지원	일정 금액을 먼저 지급한 뒤 정산
지급 시점	경매차익 산정·처분 등 관련 절차 이후	경매·공매 등 종료 전
대상 확인	특별법상 지원 대상과 요건 확인	신탁사기 등 무권계약 관련 요건 확인
이후 추가 회수	반납 사유 발생 여부 확인	추가 회수액 등을 반영해 정산

경매가 오래 걸리거나 생활이 어렵다는 사정만으로 선지급 대상이 된다고 생각해서는 안 됩니다. 본인의 계약과 피해 유형이 해당 요건에 맞는지 확인해야 합니다.

5. 신청은 언제, 어디에 하나요?

최소지원금과 선지급금의 신청·지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 담당합니다.

최소지원금 신청 시기

• 피해주택 매입을 요청한 경우: 경매차익 산정이 완료된 이후
• 그 외의 경우: 피해주택 처분 절차가 완료된 이후

선지급금 신청 시기

선지급금은 해당 대상자가 LH의 피해주택 매입 완료 전 또는 피해주택 처분 완료 전까지 신청할 수 있습니다.

따라서 “11월 13일에 시행되니 그날 모든 피해자가 바로 신청할 수 있다”고 이해하면 곤란합니다. 시행일과 별개로 본인의 신청 요건과 절차 진행 상황을 확인해야 합니다.

결과는 언제 알 수 있나요?

정부 발표에 따르면 LH는 신청받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 지급금액을 결정해 통지합니다. 이 기간은 30일 이내에서 한 차례 연장할 수 있습니다.

지급결정이나 지급금액에 이의가 있다면, 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.

위 기간은 지급 여부와 금액을 결정해 통지하는 기준입니다. 신청 즉시 입금되거나 90일 이내 입금이 무조건 보장된다는 의미로 해석하지 않도록 주의하세요.

6. 어떤 서류를 준비해야 하나요?

정부가 안내한 주요 서류는 다음과 같습니다.

최소지원금·선지급금 신청 관련 주요 서류

주요 서류	확인하려는 내용
피해자 결정문	피해 관련 결정 내용
임대차계약서 사본	보증금과 계약 관계
주민등록표 초본	주소 변동 등 관련 사항
피해주택 등기사항전부증명서	주택의 권리 관계
배당표 또는 배분계산서	경매·공매에서 배분받은 금액
보증금반환채권 변제 관련 자료	보증금을 별도로 회수한 내역

이는 주요 서류를 정리한 목록입니다. 피해 유형과 절차 진행 여부에 따라 필요한 자료가 달라질 수 있으므로, 실제 접수 전에는 신청 유형별 서류 안내를 확인하세요.

‘회수·지원 내역표’를 함께 만들어 두세요

서류를 준비할 때는 날짜순으로 정리한 회수·지원 내역표를 함께 만들어 두면 편리합니다. 받은 날짜, 금액, 지급 주체, 증빙 자료를 한 줄씩 기록하는 방식이면 충분합니다.

• 경매·공매에서 받은 배당금
• 임대인 등에게 돌려받은 보증금
• 기존에 받은 임대료 지원 등 관련 지원 내역
• 각 금액을 확인할 수 있는 입금 내역과 문서

7. 나중에 보증금을 더 돌려받으면 어떻게 되나요?

지원금을 받은 뒤 집주인에게 보증금을 추가로 받는 등 반납 사유가 생기면, 이를 신고하고 해당 금액을 반납해야 합니다.

정해진 기간 안에 반납하지 않는 경우 등에는 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다.

추가 회수가 발생했다고 곧바로 최고액의 과태료가 부과된다는 뜻은 아닙니다. 정해진 신고·반납 절차와 적용 기준에 따라 처리됩니다.

지원금을 받은 이후에도 보증금 회수와 관련된 입금 내역, 합의서, 배당 자료를 보관하고, 추가 회수가 생기면 담당 기관에 알려 정산 방법을 확인하는 것이 좋습니다.

8. 전세사기 최소보장제 자주 묻는 질문

보증금의 3분의 1을 무조건 현금으로 받나요?

아닙니다. 임차보증금의 3분의 1은 기준 금액입니다. 기존 회복액과 법령상 차감 항목을 반영해 부족분을 계산합니다.

경매에서 돈을 조금 받았어도 신청할 수 있나요?

경매에서 배당을 받았다는 사실만으로 지원 여부가 결정되지는 않습니다. 지원 요건에 해당하고, 산정 결과 최소보장금에 부족한 부분이 있는지 확인해야 합니다.

선지급금을 받으면 나중에 돌려줄 필요가 없나요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 선지급 후정산은 이후 회수 상황을 반영하는 제도입니다. 추가 회수액 등에 따라 정산·반납이 발생할 수 있습니다.

현재 바로 신청할 수 있나요?

이 글의 작성 기준일인 2026년 10월 29일에는 시행 전입니다. 관련 제도의 시행일은 2026년 11월 13일이며, 개인별 신청 가능 시점은 요건과 절차 진행 상황에 따라 확인해야 합니다.

신청을 준비한다면, 먼저 내 회복 내역부터 정리하세요

최소보장제를 이해할 때 가장 중요한 것은 원래 보증금, 이미 회복한 금액, 기존에 받은 지원을 구분하는 일입니다.

피해자 결정문과 계약서, 배당 자료를 한곳에 모으고 회수·지원 내역을 정리해 보세요. 이후 LH에 본인의 결정 유형과 피해주택 진행 상황을 설명하고, 최소지원금 또는 선지급금 신청 요건을 확인하면 됩니다.

보증금을 잃은 뒤 복잡한 절차까지 알아보는 일은 큰 부담입니다. 이 제도를 준비하는 분들이 받을 수 있는 지원을 놓치지 않도록, 확인할 사항을 하나씩 정리하는 데 이 글이 도움이 되기를 바랍니다.

공식 자료와 확인 출처

• 대한민국 정책브리핑 — 전세사기 피해 보증금 ‘최소 3분의 1 회복’ 보장…11월 13일 시행
  국토교통부, 2026년 10월 6일 발표. 지원금 산정 기준, 신청 시기, 처리 기간과 반납 절차 참고.
• 국토교통부 — 전세사기특별법 시행령 개정안 국무회의 의결
  2026년 10월 6일 보도자료.
• 국가법령정보센터 — 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행규칙
  2026년 11월 13일 시행본.

이 글은 공식 발표를 이해하기 쉽게 정리한 안내입니다.
실제 지원 여부와 금액은 법령상 요건과 개별 심사 결과에 따라 달라집니다.